Česta pitanja
Nekretnina; što je to?
Nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje. To znači da ukoliko kupujete stan ujedno kupujete i (idealni) dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, a ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.
Koji su mi sve dokumenti potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine?
Za kupovinu ili prodaju nekretninama potreban vam je vlasnički list i kopija katastarskog plana. Poželjno je ishoditi i urbanističke uvjete ili izvode iz proizvodnog plana iz kojeg je vidljivo što je predviđeno za predmetnu lokaciju (samo ako je riječ o zemljištu) te lokacijska ili građevinska dozvola.
Što se podrazumijeva pod procjenom tržišne vrijednosti i je li ona potrebna?
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine ne podrazumijeva samo utvrđivanje građevinske vrijednosti te nekretnine, već se odnosi i na provjeru pravnog statusa, odnosno usporedbu podatka u vlasničkoj i prostornoj dokumentaciji sa stanjem u prirodi, tj. identifikaciju objekta. Na taj način su i prodavatelj i kupac sigurni da nekretnina nije pod nikakvim teretom tj. pod hipotekom. Za prodaju nekretnine ta procjena nije obavezna, no ukoliko ju je procijenio vjerodostojni stručnjak, objekt dobiva na vrijednosti.
Što je, odnosno kako se određuje, prodajna, a kako tržišna vrijednost nekretnine?
Cijenu nekretnine određuje njezin prodavatelj, sukladno ponudi i potražnji, njezinu tržišnu vrijednost određuje porezna uprava, dok vrijednost nekretnine potrebnu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji (uglavnom određeni od banke u kojoj uzimate kredit).
Što se podrazumijeva pod procjenom tržišne vrijednosti i je li ona potrebna?
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine ne podrazumijeva samo utvrđivanje građevinske vrijednosti te nekretnine, već se odnosi i na provjeru pravnog statusa, odnosno usporedbu podatka u vlasničkoj i prostornoj dokumentaciji sa stanjem u prirodi, tj. identifikaciju objekta. Na taj način su i prodavatelj i kupac sigurni da nekretnina nije pod nikakvim teretom tj. pod hipotekom. Za prodaju nekretnine ta procjena nije obavezna, no ukoliko ju je procijenio vjerodostojni stručnjak, objekt dobiva na vrijednosti.
Tko sve može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Nekretninu u Republici Hrvatskoj može kupiti bilo koja pravna ili fizička osoba, jer ne postoje zapreke niti sankcije za njezinu kupnju, no za upis u zemljišnu knjigu potrebno je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskog državljanstva.
Tko sve može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Nekretninu u Republici Hrvatskoj može prodati svaki vlasnik nekretnine koji je svoje vlasništvo upisao u zemljišnu knjigu, kako bi se to vlasništvo moglo pravovaljano prenijeti na kupca. Nekretninu mogu prodati i vlasnici koji nisu upisani u zemljišnu knjigu no u tom slučaju kupac nekretnine stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime obvezan je dokazati pravni slijed.
Na što se sve moraju obvezati kupac i prodavatelj u prometu nekretninama?
Kupac nekretnine dužan je prodavatelju isplatiti cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj nekretnine je obvezan predati kupcu predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos vlasništva na ime kupca (za isto je potrebna tzv. tabularna izjava.
Što je kapara i koliki je iznos kapare koju kupac mora isplatiti prodavatelju nekretnine?
Kapara je polog koji kupac nekretnine isplaćuje prodavatelju iskazujući namjeru kupovine predmetne nekretnine. Određuje se prema dogovoru, a najčešće iznosi 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu. Kapara predstavlja znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnina. Kapara je u cijelosti regulirana Zakonom o obveznim odnosima.
Gdje se ovjerava kupoporodajni ugovor?
Na kupoprodajnom ugovoru potrebno je ovjeriti samo potpis prodavatelja kod javnog bilježnika. Ukoliko se nalazite u inozemstvu, kupoprodajni ugovor morate ovjeriti u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod javnog bilježnika pri čemu je potrebno istu ovjeru osnažiti pri nadležnom sudu. Ako se kupoprodajni ugovor ovjerava kod javnog bilježnika, nakon čega ga ovlašteni sudski tumač mora prevesti na hrvatski jezik.
Što je to tabularna izjava?
Tabularna izjava je izjava kojom prodavatelj nekretnine izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, nakon čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.
Koliko iznosi porez na promet nekretninama i tko ga plaća?
Porez na promet nekretnina plaća kupac i to po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% kupoprodajne cijene ili vrijednosti nekretnine. U slučaju da kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretninama (NN 153/2002), oslobođen je plaćanja tog iznosa u cijelosti. Informacije i sve upute vezane uz oslobođenje plaćanja poreza na promet, a zavisno o konkretnom slučaju kupac može u cijelosti dobiti od svog posrednika, ukoliko ga koristi. Poreza na promet nekretnina oslobođeni ste ukoliko svoje stambeno pitanje rješavate po prvi puta. Za jednu osobu ne plaća se porez do 50 m2, za dvije do 65 m2 itd. Npr. ukoliko prvi puta kupujete nekretninu čija je površina 73 m2, plaćate Porez na promet nekretninama samo na razliku između 73 m2 i 50 m2, dakle na 23 m2
Postoji li mogućnost da kupac zatraži upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?
Kupac nekretnine ima pravo zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama.
U kojem se roku mora izvršiti prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
Rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretnina traje 30 dana, tj. kupac nekretnine je u roku od 30 dana dužan prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana do dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je taj porez i platiti. Ako kupac nekretnine taj porez ne plati u roku, obračunavaju mu se kamate za svaki dan prekoračenja roka.
Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?
Osim što je obvezan platiti porez na promet nekretnina prodavatelj nekretnine obvezan je platiti i porez na dohodak ukoliko prodaje nekretninu po cijeni višoj od nabavne nekretnine koju je kupio u roku od tri godine. Tada je dužan na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine platiti porez u visini od 35% uvećan za prirez koji je različit, ovisno o tome u kojem dijelu Hrvatske obveznik stanuje.
Koliko iznosi posrednička provizija koja se plaća agencijama?
Pravna ili fizička osoba koja zatraži posredovanje agencije u kupnji, prodaji ili najmu nekretnina toj agenciji plaća posredničku proviziju određenu od strane agencije, no obično je riječ o iznosu u visini od 2 do 3%-max.6% od ugovorene kupoprodajne cijene.