Česta pitanja
Odlučili ste upisati svoj stan u zemljišne knjige ili u Knjigu PU (Knjigu položenih ugovora) ? Što trebate učiniti? Ako to činite prvi put u životu trebat će vam određene pouke. Ali ako ste to već i otprije radili to ne znači da vam i u jednom i drugom slučaju neće biti potrebne određene informacije.
Prvo pravilo je da se nekretnina upisuje u zemljišne knjige koje se vode u Zemljišno-knjižnom odjelu općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina (stan, kuća, zemljište i sl.). To znači na pr. da nekretninu koja se nalazi u Splitu nije moguće upisati u Zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog suda u Zagrebu.
Što bi trebalo prvo provjeriti. Prvo provjerite da li je stan, za koji tražite upis na svoje ime, već otprije upisan u zemljišnu knjigu ili knjigu PU. Ako je stan upisan na vašeg prodavatelja, već imate obavljeno više od pola posla. Danas je to vrlo jednostavno provjeriti putem interneta, jer se zemljišne knjige vode elektronski.
Ako je stan otprije upisan na ime vašeg pravnog prednika (prodavatelja), tada usporedite da li je stan u vašem kupoprodajnom ugovoru identično opisan kao što je to u zemljišnoj knjizi ili Knjigi PU - (broj stana, površina, sobnost, kat i sl.) Ukoliko to nije slučaj trebat ćete s vašim prodavateljem sačiniti aneks kupoprodajnom ugovoru i njime usuglasiti tekst s tekstom u zemljišnim knjigama.
Sad možete popuniti formular Prijedloga za upis, priložiti kupoprodajni ugovor u originalu ili ovjerenoj kopiji, kao i aneks, platiti sudsku pristojbu, ovjerenu kopiju domovnice i sve predati u Zemljišno-knjižni odjel općinskog suda na provedbu.
Ukoliko je stan, za koji vi tražite prijenos vlasništva na sebe, višestruko puta preprodavan, a vaši pravni prednici (jedan ili više) nisu bili upisani, tada uz svoju dokumentaciju trebate priložiti originale kupoprodajnih ugovora ili ovjerene kopije za sve svoje pravne prednike i to beziznimno. Tu već može biti određenih problema, i to ozbiljnih. To znači da ste vi vanknjižni vlasnik tog stana.
Što je to knjižno, a što vanknjižno vlasništvo stana?
Netko tko svoju nekretninu (stan i sl.) upiše u zemljišne knjige ili knjigu PU (danas je primjerenije reći –ako se uspio upisati) – postao je zemljišnoknjižni vlasnik te nekretnine – u stvarnopravnom smislu. Što to znači? To ponajprije znači da svoje vlasništvo ubuduće dokazuje samo – izvadkom iz zemljišnih knjiga, i nije mu potreban više nikakav dokaz.
Netko tko svoje vlasništvo nije upisao u zemljišne knjige, a to nisu učinili ni njegovi pravni prednici – vlasnik je nekretnine (stana i sl.) vanknjižno. Vi ste vlasnik ne u stvarnopravnom već u obveznopravnom smislu, jer svoje vlasništvo morate dokazivati ponekad i cijelim nizom isprava. Čime vanknjižni vlasnici dokazuju vlasništvo svoje nekretnine? Sama riječ vanknjižni govori nam da to ne mogu dokazivati izvadkom iz zemljišnih knjiga.
Vanknjižno vlasništvo dokazuje se – pravnim slijedom vlasnika. To znači da morate imati kupoprodajne ugovore i sl. za svakog svog prednika u originalu ili ovjerenoj kopiji, sve do prvog vlasnika, a to je najčešće investitor zgrade. Ako vam u tom nizu nedostaje samo jedna karika, jedan ugovor – vi nemate dokaza da ste vlasnik tog stana.
Kod kupnje nekog stana iz ovoga se dade izvući vrlo koristan poučak – tražite od prodavatelja prilikom potpisa kupoprodajnog ugovora originale ili ovjerene kopije ugovora ili drugih dokumenata kojim su stjecali vlasništvo pravni prednici. A ako ih prodavatelj nema i to beziznimno sve – odustanite od kupnje.
Ali što učiniti ako ste već otprije potpisali kupoprodajni ugovor, a nemate originalne ugovore za sve pravne prednike, preostaje vam samo da ih pokušate naći u nekim arhivama, općinskim službama gdje je nekad vršena ovjera potpisa ili razrez poreza na promet nekretnina, pa je poneki primjerak sačuvan. Ako nigdje ne uspijete, preostaje vam samo utvrđenje na tu okolnost u vanparničkom postupku na općinskom sudu.
U svakom slučaju priča oko upisa vašeg stana nije jednostavna, ponekad sliči i na serijal s više nepredvidivih nastavaka. A tu su i neriješeni predbrojevi, zgrada nije etažirana i brojne druge zamke. A počesto sam čuo i uzdahe ljudi koji bi kazali sljedeće – Zamislite kupio sam stan od grada (ili države) - a ne mogu ga upisati! Doista. Žalosno, ali istinito! Poznato je da su mnoge dobre ili zle sudbine ljudi bile vezane i uz nekretnine.