IMMOBILIEBEWERTUNGSMETHODE

Wir nähern uns der Bewertung des Wertes von Immobilien aus der Notwendigkeit, ihren Wert zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu bestimmen, unter Berücksichtigung möglicher Auswirkungen in der Zukunft…

Der Verkaufspreis einer Immobilie ist der tatsächlich dafür bezahlte Betrag und wird von den Fähigkeiten des Verkäufers, der Verkaufsfrist, äußeren Einflüssen und mehr beeinflusst. Der Immobilienschätzer hat die Aufgabe, mithilfe verschiedener Methoden den Verkaufspreis von Immobilien vorherzusagen, aber auch die möglichen Durchbrüche oder Einnahmen zu ermitteln, die die Immobilie in absehbarer Zeit bringen kann, und dies alles in Geld auszudrücken. Bei der Bewertung oder Ermittlung des Wertes von Immobilien ist es erforderlich, die Art und Weise oder Methode zu bestimmen, mit der der objektive Wert von Immobilien auf der Grundlage der diesen Wert bestimmenden Elemente bestimmt wird.

Die Elemente, die den Wert von Immobilien bestimmen, sind:

  • Eigenschaften, geometrische und positionelle Elemente (Fläche, Form, Lage, Entfernung…)
  • Gesetzgebung, freier Markt
  • sozioökonomische Elemente
  • Sättigung, Angebot-Nachfrage
  • Legalität, Einhaltung
Vor der Auswahl einer Bewertungsmethode werden bestimmte Grundsätze definiert, auf denen die Bewertung basiert. Hauptsächlich werden die von amerikanischen Bewertern aufgestellten Grundsätze zitiert, und zwar: Prognose, Veränderung, Angebot und Nachfrage, Wettbewerb, Substitution, Residualgewinn, Einhaltung, Rekonstruktionen, Auswirkungen und optimale Nutzung. Jede Bewertung sollte auf Prognosen basieren, d. h. der Bewerter sollte die Auswirkungen berücksichtigen, die in der Zukunft auftreten können, alle Änderungen im Bereich der Gesetzgebung, der Wirtschaftsentwicklung, der Sozialpolitik usw. überwachen. All diese Einflüsse beeinflussen Angebot und Nachfrage, wobei Kaufkraft, freier Markt und entwickeltes Bankensystem die wichtigsten Faktoren sind. Bei freiem Wettbewerb auf dem Markt werden diejenigen Objekte verkauft, die einen niedrigeren Preis und die gleichen Eigenschaften haben. Den größten Wert erzielen Immobilien, die auf die Bedürfnisse in einem bestimmten Gebiet abgestimmt sind, d.h. wenn es sich um Immobilien handelt, für die ein Bedarf und eine Nachfrage besteht (z. B. ein Straßengeschäft in der Konjščinska-Straße in Zagreb). Beim Wiederaufbau sollte das Verhältnis der Investition danach beurteilt werden, wie viel Geld die Investition zurückbringt. Der Einfluss der Umgebung auf den Wert von Immobilien ist an sich klar, und eine optimale Nutzung hängt mit dem Restgewinn zusammen, aber auch mit anderen Prinzipien, und es ist wichtig, richtig zu beurteilen, ob die Immobilie so ihrer Funktion angepasst ist es macht den größten Gewinn in einem bestimmten Zeitraum. Heute gibt es drei allgemein anerkannte Bewertungsmethoden, die in der Literatur unterschiedlich bezeichnet werden. Die erste wird als Kostenmethode, Realwertmethode oder statische Methode bezeichnet.

Die zweite ist die vergleichende Methode oder die Methode des Vergleichens von Werten.
Der dritte Ansatz ist die Gewinnkapitalisierung oder die Renditebewertung oder die dynamische Methode.

Heutige Ansätze und Methoden der Immobilienbewertung
Der Marktwert einer Immobilie ist derjenige, der zwischen dem interessierten und dem zwangslosen Käufer und dem Verkäufer erzielt wird und wenn beide alle erforderlichen Informationen über die Immobilie haben.

Der Bewerter geht an die Bewertung heran, indem er die verfügbaren Methoden kombiniert, und erstellt seinen Bericht über den Wert auf der Grundlage seiner Erfahrung und Fähigkeiten, um die Faktoren, die den Wert von Immobilien beeinflussen, richtig zu interpretieren und die Ergebnisse methodischer Ansätze zu interpretieren. Die richtige Marktgewichtung der erzielten Ergebnisse bestimmt den Marktwert der Immobilie.

Die heute verwendeten Bewertungsmethoden sind:

1. Die Kostenmethode, Realwertmethode oder statische Methode.
2. Die vergleichende Methode oder die Methode des Vergleichens von Werten.
3. Die Gewinnkapitalisierung oder die Renditebewertung oder die dynamische Methode.

3.1. Kostenmethode
Die Kostenmethode basiert auf der Berechnung der Baukosten. Die Idee ist, dass der Käufer niemals mehr für die Immobilie bezahlen wird, als es kosten würde, dieselbe Immobilie an derselben Lage zu bauen.

Dabei ist zwischen der Berechnung des Wiederbeschaffungswerts und der reproduktiven Immobilie zu unterscheiden. Der Unterschied besteht darin, dass die Reproduktionskosten diejenigen für die Errichtung eines in Material und Technik exakt gleichen Gebäudes sind, während die Wiederbeschaffungskosten für die Errichtung eines konformen Gebäudes nach heutigen Baustandards von gleicher Verwertbarkeit sind.

Bei der Berechnung des Gesamtwertes einer Immobilie wird die Höhe der Abschreibung von den Baukosten abgezogen und der Preis des zu dieser Immobilie gehörenden Grundstücks, die Kosten für Versorgungsgebühr und sonstige Kosten hinzugerechnet.

Diese Methode eignet sich für jene Fälle, in denen keine Daten über erzielte Preise beim Kauf und Verkauf ähnlicher Immobilien vorliegen oder für solche Immobilien, deren Gewinn schwieriger zu bewerten ist.

3.2. Methode des Vergleichens von Werten
Eine Methode, die sich sehr gut für Länder mit einem organisierten Immobilienmarkt und einer zuverlässigen Verkaufsdatenbank eignet. Die Methode besteht darin, die zu bewertende Immobilie mit Immobilien zu vergleichen, die in der nahen Zeit in derselben Gegend verkauft wurden.

Der Bewerter muss den tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie ermitteln, der in den Transaktionen enthalten war, um den Wert der Immobilie durch den Vergleich ihrer Preise und Eigenschaften schätzen zu können.

3.3. Die Gewinnkapitalisierung

Jährlich realisierte oder mögliche Einkommen aus Immobilien ergeben ein jährliches Bruttoeinkommen, wenn ein Teil davon für Kosten, Amortisation, Steuern, Instandhaltung und das Risiko eines Mietausfalls abgezogen wird, und der verbleibende Betrag das jährliche Nettoeinkommen darstellt. Dieses kassenmäßige Nettoeinkommen wird um den entsprechenden Kapitalisierungsfaktor erhöht, der die Höhe des Einkommens ergibt. Das in % ausgedrückte Verhältnis von Jahreseinkommen zu Investitionswert wird als Gewinn bezeichnet. Die Gewinnkapitalisierung ist die Berechnung aller prognostizierten Einkommen abzüglich potenzieller Risiken. Können die tatsächlich erzielten Einkünfte mangels Daten nicht ermittelt werden, so ist der Ausgangspunkt die Einkommen die bei ordnungsgemäßem Betrieb hätten erzielt werden können, aber auch die Kosten, die durch diesen Betrieb entstehen würden; vergleichbare Immobilieneinkommen oder allgemein anerkannte Statistiken können hierfür herangezogen werden.

Die Höhe des Kapitalisierungssatzes ist für die Berechnung des Immobilienwertes sehr wichtig. Aus der Rentenberechnungsregel folgt, dass je niedriger der Zinssatz, desto höher der Multiplikator und damit der Gebäudewert, und je höher der Zinssatz, desto niedriger der Multiplikator und desto niedriger der Gebäudewert. Mit abnehmender Restnutzungsdauer nimmt auch der Zinseinfluss ab.

Eines der Kriterien für die Wahl des Kapitalisierungssatzes ist das Risiko, dem Immobilieneinkommen ausgesetzt sind. Einfamilienhäuser und Immobilien sind einem geringeren Risiko ausgesetzt als Gewerbe- oder Industrieanlagen.

Wie im Banking gilt auch hier die Regel:

Geringes Risiko: niedrige Zinsen
Hohes Risiko: hohe Zinsen

Ableitung des Kapitalisierungssatzes aus dem Kapitalmarktzinssatz
Auch dem Käufer rentabler Immobilien (Wohngebäude, Bürogebäude, Geschäftsgebäude, Geschäftsimmobilien, touristische Immobilien etc.) stehen alternative Investitionsmöglichkeiten offen. Als Grundlage für die Berechnung des Kapitalisierungssatzes können beispielsweise vergleichbare Investition in festverzinsliche Investitionen herangezogen werden.
Darlehen sind nominell gebunden und bieten keine Sicherheit gegen Wertminderung des Geldes, daher enthält ihr Zinssatz eine Komponente, die die erwartete Wertminderung des Geldes berücksichtigt. Kann die Wertminderung des Geldes durch Anpassung der Immobilieneinkommen, d.h. der Betriebseinnahmen (bei gewerblich genutzten Immobilien), an den veränderten Geldwert angepasst werden, ist ein gewisser Abschlag vom Kapitalmarktzinssatz erforderlich.
Das allgemeine Risiko entsteht im Allgemeinen aus der Investition in eine Immobilie oder ein Unternehmen. Dazu gehören die Gefahr konjunktureller Entwicklungen, unvorhersehbare Umweltauswirkungen, Probleme eine bestimmte Aktivität oder Branche etc. Das allgemeine Risiko wird durch den Zuschlag zum Kapitalisierungssatz abgedeckt, der nach Expertenmeinung bis zur Hälfte des Kapitalisierungssatzes betragen kann.
Bei der Bestimmung des zukünftigen Wertes ist das besondere Risiko zu beachten, das sich aus besonderen Situationen der bewerteten Immobilie ergibt.
Immobilien und insbesondere geschäftlich genutzte Immobilien können schwieriger zu verkaufen sein von Darlehen. Diese geringere Mobilität wird durch den Kapitalmarktzinszuschlag abgedeckt. Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach der Immobilie, ihrer Größe, Lage etc. und bei Geschäftsimmobilien nach der Tätigkeit, der Größe des Unternehmens, der Rechtsform etc.

Schema zur Ableitung des Kapitalisierungssatzes aus dem Kapitalmarktzinssatz:

Rente auf dem Zweitmarkt
- Abzug für die Geldwertanpassung
+ allgemeines Risiko
+ geringe Investitionsmobilität
_______________________________________________

= Kapitalisierungssatz (oder Kapitalisierungssatz)

Beispiel für eine touristische Immobilie:
Rente auf dem Zweitmarkt 5,00 %
- Abzug für Geldwertanpassung 0,00 %
+ allgemeines Risiko 2,50 %
+ geringe Investitionsmobilität 2,00 %
________________________________________________

= Kapitalisierungssatz 9,50%

Beispiel für ein Einfamilienhaus:
Rente auf dem Zweitmarkt 5,00%
- Abzug für Geldwertanpassung 1,50%
+ allgemeines Risiko 0,00%
+ geringe Investitionsmobilität 0,00%
________________________________________________

= Kapitalisierungssatz 3,50%

Wir verwenden häufig die lineare Berechnungsmethode:
INV = CF / i

i - Kapitalisierungssatz
CF - Jahresnettoeinkommen
INV - Wert der Immobilie

Für ein Einfamilienhaus mit Kapitalisierungssatz i = 3,5 % und Jahresnettoeinkommen CF =
der Wert der Immobilie beträgt 50.000 HRK
INV = 50.000 / 0,035
INV = 1.428.571 HRK


Da die Nettoeinkommen mit den Jahren variieren und nicht linear sind, sollte dies generell anders erfolgen, mit einem nichtlinearen Ansatz, der hierzulande nicht üblich ist, da die Inputparameter schwer vorhersehbar sind.

Immobilienbewertung in Kroatien
Bis in die 1990er Jahre, dem Aufkommen ausländischer Banken und „echter“ Hypothekenkredite sowie der Entwicklung des Immobilienmarktes wurden Bewertungen zum Zwecke der Bewertung enteigneter Vermögenswerte und zur Ermittlung der Herkunft vorgenommen Vermögenswerte.
Die angewandte Methodik war die Kostenmethode, die im Detail festgelegt wurde, als der Republikausschuss für Bauwesen, Wohnungsbau, kommunale Angelegenheiten und Umweltschutz die Anweisung über die Art und Weise der Bestimmung des Bauwerts von exponierten Gebäuden erließ.
In dieser Anweisung wurde die durch die Verordnung der Stadt Zagreb festgelegte Kürzungsformel für die Immobilienbewertung geändert und die Kürzung nach Art der Arbeit (für Bau-, Handwerks- und Installationsarbeiten) aufgeschlüsselt.
Heutzutage gibt es in Kroatien keine vorgeschriebene Methodik für die Durchführung von Bewertungen, es gibt kein Gesetz oder keine Verordnung, die Verfahren oder Methoden definiert oder vorschreibt, daher wenden die Gutachter hauptsächlich Methoden an, die in anderen Ländern verwendet werden, und nutzen das Wissen, das sie aus langjähriger Arbeit und Erfahrung in Bezug auf Marktspezifika gewonnen haben.
Die Kostenmethode, die aufgrund des unterentwickelten Marktes, des Fehlens einer öffentlichen und zugänglichen Datenbank über tatsächliche Transaktionen und der unterentwickelten Wirtschaft für die kroatischen Verhältnisse am besten geeignet ist, wird immer noch meistens verwendet.
Aufgrund der Unordnung von Grundbüchern und Katastern sollte der Prüfung der Eigentumsdokumentation besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden, da deren Ordnung, d.h. Unordnung ein wichtiges Element für die Ermittlung des Verkehrswertes ist.
Wir nähern uns der Bewertung des Wertes von Immobilien aus der Notwendigkeit, ihren Wert zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu ermitteln, unter Berücksichtigung möglicher Auswirkungen in der Zukunft. Der Wert einer Immobilie ist die Summe aller Gewinne, d.h. Einkommen, die die Immobilie bringen kann, ausgedrückt in Geld.