Stručni savjeti
OTP Banka d.d.
Banka Kovanica d.d. Varaždin
Raiffeisen BANK
Splitska banka
Privredna Banka Zagreb
Zagrebačka banka
Wüstenrot stambena štedionica
Hrvatska poštanska banka
Podizanjem stambenih kredita građani omogućuju poboljšanje svojih stambenih uvjeta, no pri tome je važno da poznaju sve stavke takvog ugovora...
Podizanjem stambenih kredita građani omogućuju poboljšanje svojih stambenih uvjeta, no pri tome je važno da poznaju sve stavke takvog ugovora. S obzirom na široki izbor kreditnih ponuda koje banke nude građanima i pravnim osobama, posebno zanimljivo područje kreditiranja je kupnja stanova, kuća i poslovnih prostora, pa je članak ograničen upravo na to područje. Podizanjem stambenih kredita građani omogućuju poboljšanje svojih stambenih uvjeta, bilo kupnjom nekretnine, nadogradnjom već postojeće nekretnine ili rekonstrukcijom.
Namjena stambenog kredita može biti slijedeća:
- kupnja kuće ili stana
- izgradnja kuće ili stana
- dovršenje, dogradnja, nadogradnja, rekonstrukcija i adaptacija stambenog objekta
- kupnja te komunalno uređenje građevinske čestice
Kredit možemo definirati kao ustupanje određene svote novčanih sredstava banke ili druge financijske organizacije kao kreditora (vjerovnika, zajmodavca) drugoj osobi (dužniku, zajmoprimcu), uz obvezu da mu ih ovaj vrati u nekom dogovorenom roku i plati pripadajuću naknadu u obliku kamate. Kreditni odnos zasniva se zaključenjem ugovora o kreditu.
Ugovor o kreditu
Ugovorom o kreditu banka se obvezuje korisniku kredita staviti na raspolaganje određeni iznos novčanih sredstava, na određeno ili neodređeno vrijeme, za neku namjenu ili bez utvrđene namjene, a korisnik se obvezuje banci plaćati ugovorene kamate i iskorišteni iznos novca vratiti u vrijeme i na način kako je ugovoreno. Ugovor o kreditu mora biti sklopljen u pisanom obliku, a njime se utvrđuju iznos te uvjeti davanja, korištenja i vraćanja kredita.
Banka može otkazati ugovor o kreditu prije isteka ugovorenog roka, ako je kredit iskorišten suprotno odobrenoj namjeni, u slučajevima insolventnosti korisnika kredita, te zbog prestanka postojanja pravne osobe ili smrti fizičke osobe, korisnika kredita, ukoliko u tim slučajevima banka davatelj kredita dolazi u bitno nepovoljniji položaj.
Korisnik kredita može odustati od kredita prije početka njegova korištenja iz razloga što je izgubio interes za kredit, uz obvezu da banci naknadi štetu koja je ona pretrpila zbog njegovog odustajanja od ugovora.
Ugovor o kreditu - ugovor o zajmu
Ugovor o kreditu razlikuje se od ugovora o zajmu po slijedećim karakteristikama:
zajmodavac može biti svaka fizička ili pravna osoba, dok davatelj kredita može biti samo banka, druga financijska organizacija ili pravna osoba koja je zakonom ovlaštena za obavljanje određenih bankovnih poslova;
predmet ugovora o zajmu mogu biti novac i druge zamjenjive stvari, a predmet ugovora o kreditu može biti samo novac;
Zajam može biti naplatan ili besplatan.. Kredit je uvijek naplatan, odnosno banka kao davatelj kredita ostvaruje naknadu za pozajmljivanje novca u obliku kamate. Zajam je neformalan pravni posao, što znači da zaključenje ugovora u pisanom obliku nije uvjet valjanosti ugovora te on može biti zaključen i u usmenom obliku.. Kredit je formalan pravni posao i ugovor o kreditu mora biti u pisanom obliku..
Koji su osnovni elementi ugovora o kreditu?
ZOO određuje da su bitni elementi ugovora o kreditu iznos kredita., te uvjeti davanja, korištenja i vraćanja kredita.. Uvjeti davanja i vraćanja kredita su primjerice vrijeme u koje će kredit biti vraćen, hoće li biti isplaćen odjednom ili u ratama te koje dokumente korisnik kredita mora podnijeti da bi mu kredit bio isplaćen i slično. Uvjeti korištenja kredita su namjena kredita, visina kamate, način obračuna kamate i drugo.
Navedeni elementi moraju biti sadržani u ugovoru o kreditu kao uvjet njegove valjanosti. Razumije se da ugovori o kreditu sadrže i niz drugih elemenata kao, npr. način otkaza ugovora o kreditu, naknade i troškovi koji terete kredit i konačno način osiguranja kredita.
Krenimo redom:
A) Ugovorne strane
Ugovor o kreditu uvijek zaključuju dvije ugovorne strane: banka ili druga financijska organizacija kao kreditor i pravna ili fizička osoba kao korisnik kredita.
B) Iznos kredita
Iznos kredita može biti iskazan u kunama. (kunski kredit) ili u devizama. (devizni kredit). Kredit u kunama može biti odobren uz deviznu (valutnu) klauzulu., koja služi zaštiti potraživanja banke od valutnih promjena (tečajnih razlika), i to na način da se sve isplate po kreditu i povrat kredita u kunama vežu uz protuvrijednost određene valute po tečaju (kupovnom, srednjem ili prodajnom) utvrđenom od strane banke.
C) Namjena kredita
Postoje krediti koji nemaju određenu namjenu te se zovu nenamjenskim kreditima.. Preostali krediti su namjenski. te se ugovorom o kreditu strogo utvrđuje namjena kredita, koja će u slučaju koji promatramo biti u pravilu kupnja stana, izgradnja obiteljske kuće, i slično.
D) Otplata kredita
Otplata kredita može biti anuitetska. kod koje korisnik kredita otplaćuje uvijek jednak iznos zaduženja (jednak anuitet) koji se utvrđuje na način da se ukupno zaduženje korisnika po osnovi glavnice i pripadajućih kamata podijeli na jednake mjesečne, tromjesečne ili u drugim vremenskim razdobljima određene anuitete.
Otplata kredita može biti u ratama., kada korisnik u određenim vremenskim razmacima (mjesečno, tromjesečno) plaća ratu koja se sastoji od jednakog iznosa glavnice i pripadajućeg promjenjivog iznosa kamate, uslijed čega se otplaćuju rate različite visine na način da se tijekom otplate iznos rate kredita smanjuje.. Ugovorom o kreditu uvijek se mora utvrditi točan broj anutiteta ili rata kredita te dospijeće prve i zadnje obveze otplate.
E) Kamatna stopa
Redovna kamata je naknada banci za korištenje novčanih sredstava i utvrđuje se kao kamatna stopa koja može biti fiksna. - nepromjenjiva za cijelo vrijeme trajanja kredita ili promjenjiva. u zavisnosti od odluke banke kreditora o visini kamatne stope. Fiksna kamatna stopa osigurava banci stalni postotak prinosa, nezavisan od tržišnih faktora, dok se promjenjiva kamatna stopa mijenja u zavisnosti od stanja na tržištu i kamatne politike kreditora.
Korisnik kredita plaća i interkalarnu kamatu. koja se obračunava od trenutka korištenja kredita do stavljanja kredita u otplatu i obično je u visini redovne kamatne stope.
Za slučaj zakašnjenja u plaćanju obveze korisnik kredita obvezan je platiti zateznu kamatu. koja može biti u visini zatezne kamate propisane aktom banke (ugovorena zatezna kamata) ili u visini zakonske zatezne kamate.
Vlada Republike Hrvatske donijela je Uredbu o visini stope zatezne kamate. (NN 72/02) koja stupa na snagu 1. srpnja 2002. godine. Dužnik koji zakasni s ispunjenjem novčane obveze uz glavnicu plaća i zateznu kamatu na iznos duga po stopi od 15% godišnje. Banke često ugovaraju kombiniranu primjenu zateznih kamata, odnosno utvrđuju primjenu ugovorene zatezne kamate, koju primjenjuju ukoliko je zakonska zatezna kamata manja, a u slučaju kad je zakonska zatezna kamata viša primjenjuju zakonsku zateznu kamatu.
F) Poček
Poček je Ugovorom o kreditu određeno vrijeme od stavljanja kredita u otplatu za čijeg trajanja se ne plaćaju rate ili anuiteti kredita, a ukoliko je tako ugovoreno niti kamate, već se po isteku počeka kamate pripisuju glavnici i kredit se počinje otplaćivati.
G) Rok i način korištenja
Ugovorom o kreditu utvrđuje se rok u kojem je korisnik kredita obvezan iskoristiti kredit, što predstavlja vrijeme korištenja kredita, a također se određuje i način korištenja sredstava kredita, koji primjerice može biti plaćanjem na račun izvođača radova ili pak kod stambenog kredita na račun prodavatelja nekretnine.
H) Naknade
Naknade banaka su vrlo raznovrsne i većina usluga banaka obuhvaćena je određenim naknadama tarifiranim aktima banke koji propisuju iznose i način naplate naknada. Ugovorom o kreditu utvrđuju se samo neke naknade koje korisnik kredita mora platiti banci, dok je glede ostalih mogućih naknada korisnik kredita upućen na odgovarajuće akte banke.
Spomenimo slijedeće naknade:
naknada za obradu kreditnog zahtjeva plaća se u određenom postotku od iznosa odobrenog kredita, u pravilu, jednokratno prije odobrenja kredita
naknada za rezervaciju sredstava plaća se u određenom postotku na iznos odobrenog, a neiskorištenog kredita, odnosno za vrijeme od donošenja odluke banke o odobrenju kredita do povlačenja sredstava kredita
naknada za prijevremeni povrat kredita (prijevremenu otplatu kredita) koja se plaća u određenom postotku od iznosa neotplaćenog kredita u slučaju kada korisnik kredita odluči cijeli ili dio kredita vratiti prije ugovorenog vremena.
Postoje i naknade za promjene po kreditima kao što su naknada za promjenu uvjeta kredita ili odustajanje od ugovorenog kredita, za promjenu jamca ili zalogodavca, za promjenu založnog prava ili izdavanje brisovnog očitovanja. Ove naknade se plaćaju u određenom postotku od odobrenog kredita.
I) Otkaz ugovora o kreditu
Banka može otkazati ugovor o kreditu prije isteka ugovorenog roka, ako je kredit iskorišten suprotno od njegove namjene, zatim u slučaju insolventnosti korisnika kredita te prestanka postojanja pravne osobe ili smrti fizičke osobe korisnika kredita (ako bi u tim slučajevima banka došla u bitno nepovoljniji položaj).
Pored toga, ugovor o kreditu može sadržavati odredbe o otkazu ugovora koje nastupaju ukoliko korisnik kredita ne plati nekoliko rata kredita ili ukoliko je propustio izvršiti neke druge financijske ili nefinancijske obveze prema banci. Ugovor o kreditu može biti otkazan ukoliko je korisnik kredita pri dobijanju kredita naveo netočne podatke, uskratio ili prikrio određene podatke koji su za banku od značenja pri odobrenju kredita, ili ukoliko je korisnik kredita založenu nekretninu koristio na neprimjereni način umanjujući njezinu vrijednost i drugo.
Banka može otkazati ugovor o kreditu i ukoliko se pojave treće osobe koje ostvaruju određena prava na nekretnini koja je predmet zaloga ili na kojoj je izvršen prijenos vlasništva radi osiguranja kredita. Otkazom ugovora o kreditu, koji se daje u pisanom obliku, kredit dospijeva u cijelosti i korisnik kredita je u obvezi vratiti glavnicu kredita s pripadajućom kamatom.
J) Osiguranje kredita
Ugovor o kreditu sadrži i odredbe o osiguranju kredita koje služi banci da naplati svoje dospjela, nepodmirena potraživanja.
Instrumenti osiguranja kredita raznovrsni su i banke pri odobrenju kredita kombiniraju njihovu primjenu kako bi osigurali optimalnu naplatu kredita. Ovdje navodimo najučestalije instrumente osiguranja kredita za građane:
a) jamci - jamci su osobe koje se obvezuju vjerovniku (banci) da će ispuniti obvezu dužnika, korisnika kredita, ukoliko to dužnik sam ne učini. Mogu jamčiti kao solidarni jamci - jamci platci ili kao supsidijarni jamci. Da bi određena osoba mogla biti jamac mora ispuniti uvjet kreditne sposobnosti. Jamci mogu biti i pravne osobe koji također moraju ispunjavati uvjete kreditne sposobnosti sukladno pravilima banke.
b) sudužnici - sudužnici su fizičke ili pravne osobe koje pristupaju ugovoru o kreditu uz dužnika, korisnika kredita iz razloga što isti ne ispunjava uvjet kreditne sposobnosti. Dužnik i sudužnik odgovaraju jednako i sudužnik može biti pozvan na plaćanje dospjele obveze prije ili istodobno sa glavnim dužnikom.
c) zalog na nekretnini - zalog na nekretnini odnosno hipoteka je instrument osiguranja kredita koji daje ovlaštenje banci da određenu tražbinu koja mu nije plaćena o dospijeću, namiri provođenjem ovrhe na založenoj nekretnini radi njezine prodaje i naplate svog potraživanja. Banke uzimaju zalog na nekretnini u određenom omjeru u odnosu na odobreni kredit i to od 1:1,15 do 1:2 i više, što znači da vrijednost založene nekretnine mora biti od 15 do 100 posto pa i više, veća od iznosa kredita. Procjenu vrijednosti nekretnine obavljaju ovlaštene tvrtke ili sudski procjenitelji graditeljske struke.
d) prijenos vlasništva na nekretnini ili fiducija na nekretnini. Fiducijarnim prijenosom prava vlasništva, pravo vlasništva na imovini klijenta prenosi se na banku
Osnovna razlika između hipoteke i fiducije je u tome što kod hipoteke klijent zadržava vlasništvo nad imovinom, dok se kod fiducije, pravo vlasništva odmah prenosi na banku. I zalog i pravo vlasništva traju do konačne otplate kredita
e) polica osiguranja kredita - kao osiguranje kredita banka može prihvatiti policu osiguranja kredita kod osiguravajućeg društva koje smatra prihvatljivim sa stajališta rizika.
Uvjeti za odobrenje i plasman kredita
Kada se govori o uvjetima koje korisnik kredita mora zadovoljiti kako bi ostvario kredit, možemo govoriti o ekonomskim i pravnim uvjetima. Ekonomski uvjeti odnose se na zadovoljavajuću kreditnu sposobnost, odnosno ocjenu sposobnosti povrata kredita, a pravni uvjeti na osiguranje povrata kredita ukoliko korisnik kredita zbog određenih okolnosti ne bi bio u mogućnosti vratiti dospjeli kredit ili njegov dio.
Građani - fizičke osobe
Fizička osoba da bi postala korisnik kredita u prvom redu treba udovoljiti uvjetu kreditne sposobnosti koja se izračunava na način da njezina mjesečna primanja umanjena za zaduženja, moraju biti u visini anuiteta kredita uvećanog za određeni iznos (osnovicu) koja je propisana uvjetima kreditiranja banke ili da 1/3 njezinog primanja podmiruje jedan mjesečni anuitet uvećan za eventualna zakonska i druga davanja. Ukoliko korisnik kredita ne udovoljava uvjetu kreditne sposobnosti može kreditu pristupiti sudužnik, odnosno više njih u zavisnosti od uvjeta banke, do ispunjenja uvjeta kreditne sposobnosti.
Nadalje, korisnik kredita treba osigurati jamce, čiji je broj propisan uvjetima pojedinog kreditnog proizvoda, a također i u zavisnosti od njihove kreditne sposobnosti. Jamce je moguće supstituirati novčanim depozitom ili zalogom nekretnine veće vrijednosti u odnosu na kredit.
Konačno, korisnik kredita treba osigurati zalog ili prijenos vlasništva na nekretnini ili pokretnini radi osiguranja u vrijednosti koja je aktima banke propisan za osiguranje kredita. Po odobrenju kredita kao uvjet plasmana sredstava kredita korisnik kredita, sudužnici i jamci moraju potpisati i javnobilježnički ovjeriti suglasnost (administrativnu zabranu) kojom ovlašćuju banku kreditora da radi naplate potraživanja po ugovoru o kreditu (glavnica, kamata, naknade i drugi troškovi) može zaplijeniti do 1/3 (jedne trećine) plaće, mirovine ili drugih stalnih ili povremenih novčanih primanja. Navedena suglasnost ima sukladno odredbama Ovršnog zakona učinak rješenja o ovrsi i obvezuje sve pravne i fizičke osobe kod kojih dužnik ostvaruje novčana primanja.
Bez kredita nemoguće je zamisliti bilo kakav ozbiljniji pothvat građana, poglavito kao što je kupovina nekretnine. Korisnik kredita pri odabiru vrste kredita mora pažljivo razmotriti svoju financijsku i materijalnu situaciju te dobro isplanirati kako će vratiti kredit. Pri odabiru vrste kredita osim iznosa rate koju će morati plaćati, korisnik kredita pozornost treba obratiti i na sve prateće troškove koji terete kredit, u prvom redu na naknade i provizije banke, te troškove provođenja osiguranja kredita. U tom smislu je svrsishodno koristiti usporedbu kredita banaka putem efektivnih kamatnih stopa koje pokazuju stvarne i cjelovite troškove pojedinog kredita. Korisnik kredita mora izabrati kredit koji će u potpunosti odgovarati njegovim potrebama i realnim mogućnostima povrata kredita.