KREDITE
„OTP Banka d.d.“ Bank
„Banka Kovanica d.d. Varaždin“ Bank
„Raiffeisen BANK“
„Privredna Banka Zagreb“ Bank
„Zagrebačka banka“ Bank
„Wüstenrot stambena štedionica“ Sparkasse
„Hrvatska poštanska banka“ Bank
Die Aufnahme von Wohnungsbaukredite ermöglicht die Verbesserung der Wohnbedingungen, aber es ist wichtig, alle Punkte eines solchen Vertrages zu kennen ...
Die Aufnahme von Wohnungsbaukrediten ermöglicht die Verbesserung der Wohnbedingungen, aber es ist wichtig, alle Punkte eines solchen Vertrages zu kennen. Angesichts der vielfältigen Kreditangebote, die Banken Bürgern und juristischen Personen anbieten, ist der Kauf von Wohnungen, Häusern und Geschäftsräumen ein besonders interessanter Bereich der Kreditvergabe, weshalb sich der Artikel auf diesen Bereich beschränkt. Durch die Aufnahme von Wohnungsbaukrediten ermöglichen die Bürger die Verbesserung ihrer Wohnbedingungen, sei es durch den Kauf von Immobilien, die Aufbau bestehender Immobilien oder den Wiederaufbau.
Der Zweck eines Wohnungsbaukredits kann wie folgt sein:
- Kauf eines Hauses oder einer Wohnung
- Bau eines Hauses oder einer Wohnung
- Fertigstellung, Erweiterung, Aufbau, Wiederaufbau und Anpassung des Wohngebäudes
- Kauf und gemeinschaftliche Gestaltung des Baugrundstücks
Ein Kredit kann definiert werden als die Übertragung eines bestimmten Geldbetrags von einer Bank oder einer anderen Finanzorganisation als Kreditor (Gläubiger, Kreditgeber) an eine andere Person (Schuldner, Kreditnehmer) mit der Verpflichtung, diese innerhalb einer vereinbarten Frist zurückzuzahlen und zu zahlen Zinsen. Das Kreditverhältnis basiert auf dem Abschluss eines Kreditvertrages.
Kreditvertrag
Im Rahmen des Kreditvertrages verpflichtet sich die Bank, dem Kreditnehmer für einen bestimmten oder unbestimmten Zeitraum, zweckgebunden oder zwecklos einen bestimmten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen, und der Benutzer verpflichtet sich, die vereinbarten Zinsen an die Bank zu zahlen und den verwendeten Geldbetrag rechtzeitig und in der vereinbarten Weise zurückzugeben. Der Kreditvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und bestimmt Höhe und Bedingungen der Gewährung, Verwendung und Rückzahlung des Kredits.
Die Bank kann den Kreditvertrag vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigen, wenn das Kredit entgegen dem vereinbarten Verwendungszweck verwendet wird, in Fällen der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und wegen Auflösung der juristischen Person oder Tod der natürlichen Person, des Kreditnehmers, wenn sich die kreditgebende Bank in diesen Fällen in einer deutlich ungünstigeren Lage befindet.
Der Kreditnehmer kann vor Beginn der Inanspruchnahme des Darlehens wegen Wegfalls seines Interesses an dem Kredit zurücktreten mit der Verpflichtung, der Bank den ihm durch den Rücktritt vom Vertrag entstandenen Schaden zu ersetzen.
Kreditvertrag - Darlehensvertrag
Der Kreditvertrag unterscheidet sich vom Darlehensvertrag in folgenden Merkmalen:
Der Darlehensgeber kann jede natürliche oder juristische Person sein, während der Kreditgeber nur eine Bank, eine andere Finanzorganisation oder eine juristische Person sein kann, die gesetzlich befugt ist, bestimmte Bankgeschäfte durchzuführen.
Der Gegenstand des Darlehensvertrags kann Geld und andere austauschbare Gegenstände sein, und der Gegenstand des Kreditvertrags darf nur Geld sein.
Das Darlehen kann kostenpflichtig oder kostenlos sein. Der Kredit ist immer kostenpflichtig, d.h. die Bank als Kreditgeber erhält für die Geldverleihung eine Gebühr in Form von Zinsen. Ein Darlehen ist ein informelles Rechtsgeschäft, das heißt, dass der Vertragsschluss in Schriftform keine Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrages ist und auch mündlich abgeschlossen werden kann. Das Kredit ist ein förmliches Rechtsgeschäft und der Kreditvertrag bedarf der Schriftform.
Was sind die Grundelemente eines Kreditvertrags?
Das Zivilschuldengesetz schreibt vor, dass die wesentlichen Bestandteile eines Kreditvertrags das Kreditbetrag, die Bedingungen des Kredits, die Verwendung und die Tilgung sind, das Kredit eingereicht werden muss, damit das Kredit zurückgezahlt werden kann und dergleichen. Die Bedingungen für die Inanspruchnahme des Kredits sind der Zweck des Kredits, die Höhe der Zinsen, die Art der Zinsberechnung und mehr.
Diese Elemente müssen im Kreditvertrag als Bedingung für seine Gültigkeit enthalten sein. Es versteht sich, dass Kreditverträge auch eine Reihe anderer Elemente enthalten, wie z. B. die Art der Kündigung des Kreditvertrags, Gebühren und Abgaben, die dem Kredit in Rechnung gestellt werden, und schließlich die Art der Sicherung des Kredits.
Jene sind:
A) Vertragsparteien
Ein Kreditvertrag wird immer von zwei Vertragsparteien abgeschlossen: einer Bank oder anderen Finanzorganisation als Kreditgeber und einer juristischen oder natürlichen Person als Kreditnehmer.
B) Kreditbetrag
Der Kreditbetrag kann in HRK ausgedrückt werden. (Kuna-Kredit) oder in Fremdwährung (Fremdwährungskredit). Ein Kredit in HRK kann mit einer Fremd-(Währungs-)Klausel gewährt werden, die dazu dient, die Forderungen der Bank vor Währungsänderungen (Wechselkursdifferenzen) zu schützen, so dass alle Kreditauszahlungen und Kreditrückzahlungen in HRK an die Währung gekoppelt sind Äquivalent (Kauf, Medium oder Verkauf), die von der Bank bestimmt werden.
C) Zweck des Kredits
Es gibt Kredite, die keinen bestimmten Zweck haben und als zweckfreie Kredite bezeichnet werden. Die restlichen Kredite sind zweckgebunden und der Kreditvertrag bestimmt den Zweck des Kredits, das in unserem Fall in der Regel der Kauf einer Wohnung, der Bau eines Einfamilienhauses und dergleichen sein wird.
D) Rückzahlung des Kredits
Die Rückzahlung des Kredits kann eine Annuität sein. wobei der Kreditnehmer immer den gleichen Schuldenbetrag zurückzahlt (gleiche Annuität), der bestimmt wird, indem die Gesamtverschuldung des Kreditnehmers auf der Grundlage des Kapitalbetrags und der damit verbundenen Zinsen in gleiche monatliche, vierteljährliche oder andere Annuitäten geteilt wird.
Die Rückzahlung des Kredits kann in Raten erfolgen, wenn der Nutzer in bestimmten Zeitabständen (monatlich, vierteljährlich) eine Rate zahlt, die aus einem gleichen Kapitalbetrag und dem entsprechenden variablen Zinsbetrag besteht, wodurch sich die Rückzahlung in Raten unterschiedlicher Höhe verringert. Der Kreditvertrag muss immer die genaue Anzahl der Annuitäten bzw. Kreditraten und die Laufzeit der ersten und letzten Rückzahlungsverpflichtung festlegen.
E) Zinssatz
Laufende Zinsen sind eine Gebühr an die Bank für die Mittelverwendung und werden als Zinssatz festgelegt, der je nach Entscheidung der kreditgebenden Bank über den Zinssatz, fest für die gesamte Laufzeit des Kredits oder variabel sein kann. Ein fester Zinssatz bietet der Bank unabhängig von Marktfaktoren einen konstanten Prozentsatz an Rendite, während sich ein variabler Zinssatz abhängig von der Marktsituation und der Zinspolitik des Kreditgebers ändert.
Der Kreditnehmer zahlt außerdem Interkalarzinsen, die vom Zeitpunkt der Inanspruchnahme des Kredits bis zur Rückzahlung des Kredits berechnet werden und in der Regel in Höhe des regulären Zinssatzes liegen.
Bei Zahlungsverzug ist der Kreditnehmer zur Zahlung von Verzugszinsen verpflichtet, die in Höhe der bankgesetzlich vorgeschriebenen Verzugszinsen (vereinbarter Verzugszins) oder in Höhe der gesetzlichen Verzugszinsen sein können.
Die Regierung der Republik Kroatien hat eine Verordnung über die Höhe der Verzugszinsen erlassen (OG 72/02), das am 1. Juli 2002 in Kraft tritt. Der Schuldner, der mit der Erfüllung der Geldverpflichtung in Verzug ist, zahlt neben der Hauptforderung auch Verzugszinsen in Höhe von 15 % pro Jahr auf den Betrag der Schuld. Banken vereinbaren häufig die kombinierte Anwendung von Verzugszinsen, d.h. bestimmen die Anwendung der vereinbarten Verzugszinsen, die sie anwenden, wenn die gesetzlichen Verzugszinsen niedriger sind, und wenn die gesetzlichen Verzugszinsen höher sind, wenden sie die gesetzlichen Verzugszinsen an.
F) Gnadenfrist
Die Gnadenfrist bestimmt sich nach dem Kreditvertrag ab dem Zeitpunkt der Tilgung des Kredits, für dessen Dauer keine Ratenzahlungen oder Kreditannuitäten gezahlt und sofern vereinbart keine Zinsen auf die Hauptsumme gutgeschrieben werden und die Kreditlaufzeit beginnt zurückgezahlt.
G) Laufzeit und Art der Nutzung
Der Kreditvertrag bestimmt den Zeitraum, in dem der Kreditnehmer zur Inanspruchnahme des Kredits verpflichtet ist, d. h. die Zeit der Inanspruchnahme des Kredits, und bestimmt auch die Art der Verwendung von Kreditmitteln. Dies kann beispielsweise durch Zahlung auf das Konto des Bauunternehmers oder im Falle eines Wohnungsbaukredits auf das Konto des Verkäufers der Immobilie erfolgen.
H) Gebühren
Bankgebühren sind sehr unterschiedlich und die meisten Bankdienstleistungen werden durch bestimmte Gebühren abgedeckt, die in Bankgesetzen festgelegt sind, die die Höhe und Art der Erhebung von Gebühren vorschreiben. Der Kreditvertrag sieht nur einige Gebühren vor, die der Kreditnehmer an die Bank zahlen muss, während der Kreditnehmer bezüglich anderer möglicher Gebühren auf die entsprechenden Gesetze der Bank verwiesen wird.
Die Gebühren sind wie folgt:
-die Gebühr für die Bearbeitung des Kreditantrags wird in der Regel einmalig vor der Kreditzusage in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes der bewilligten Kreditsumme gezahlt
-die Gebühr für die Reservierung von Mitteln wird in einem bestimmten Prozentsatz auf den Betrag des genehmigten, aber nicht genutzten Kredits gezahlt, d.h. für den Zeitraum von der Entscheidung der Bank über die Genehmigung des Kredits bis zur Auszahlung der Kreditmitteln
-die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits (vorzeitige Rückzahlung des Kredits), die in einem bestimmten Prozentsatz des Betrags des ausstehenden Kredits gezahlt wird, falls sich der Kreditnehmer entscheidet, das Kredit ganz oder teilweise vor dem vereinbarten Zeitpunkt zurückzuzahlen.
Hinzu kommen Gebühren für Kreditänderungen, wie z. B. Gebühren für die Änderung der Bedingungen des Kredits oder den Rücktritt vom abgeschlossenen Kredit, für den Wechsel des Bürgen oder Hypothekengebers, für die Änderung des Pfandrechts oder die Ausstellung einer Streikerklärung. Diese Gebühren werden in einem bestimmten Prozentsatz des genehmigten Kredits gezahlt.
I) Kündigung des Darlehensvertrages
Die Bank kann den Kreditvertrag vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigen, wenn das Kredit zweckwidrig verwendet wurde, dann bei Insolvenz des Kreditnehmers und Auflösung der juristischen Person oder Tod einer natürlichen Person des Kreditnehmers (wenn sich die kreditgebende Bank in diesen Fällen in einer deutlich ungünstigeren Lage befindet).
Darüber hinaus kann der Kreditvertrag Kündigungsbestimmungen enthalten, die eintreten, wenn der Kreditnehmer mehrere Raten des Darlehens nicht zahlt oder sonstigen finanziellen oder nicht finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Bank nicht nachkommt. Der Kreditvertrag kann gekündigt werden, wenn der Kreditnehmer unrichtige Angaben gemacht, bestimmte für die Bank wichtige Angaben bei der Kreditzusage verweigert oder zurückgehalten hat oder wenn der Kreditnehmer das beliehene Objekt unsachgemäß verwendet, dessen Wert gemindert hat und mehr.
Die Bank kann den Kreditvertrag auch dann kündigen, wenn Dritte auftreten, die zur Sicherung des Kredits bestimmte Rechte an den verpfändeten oder übereigneten Immobilien ausüben. Bei schriftlicher Kündigung des Kreditvertrages wird das Kredit vollständig fällig und der Kreditnehmer zur Rückzahlung der Kreditsumme samt Zinsen verpflichtet.
J) Kreditsicherung
Der Kreditvertrag enthält auch Kreditsicherungsbestimmungen, die der Bank dazu dienen, ihre überfälligen, ausstehenden Forderungen einzuziehen.
Kreditsicherheitsinstrumente sind vielfältig und Banken kombinieren ihre Anwendung bei der Kreditgenehmigung, um einen optimalen Krediteinzug sicherzustellen. Hier die gängigsten Kreditsicherungsinstrumente für Bürger:
a) Bürgen - Bürgen sind Personen, die gegenüber dem Gläubiger (der Bank) verpflichtet sind, die Verpflichtung des Schuldners, des Kreditnehmers, zu erfüllen, wenn der Schuldner dies nicht selbst tut. Sie können als Gesamtbürgen – zahlende Bürgen oder als subsidiäre Bürgen. Damit eine Person Bürge sein kann, muss sie die Bonitätsvoraussetzung erfüllen. Bürgen können auch juristische Personen sein, die ebenfalls die Bonitätsvoraussetzungen gemäß den Vorschriften der Bank erfüllen müssen.
b) Gesamtschuldner - Gesamtschuldner sind natürliche oder juristische Personen, die mit dem Schuldner, dem Kreditnehmer, einen Kreditvertrag abschließen, weil dieser die Voraussetzung der Kreditwürdigkeit nicht erfüllt. Schuldner und Mitschuldner haften gleichermaßen, und der Mitschuldner kann vor oder gleichzeitig mit dem Hauptschuldner zur Zahlung der fälligen Verbindlichkeit aufgefordert werden.
c) Immobilienpfand – Immobilienpfand oder Hypothek ist ein Kreditsicherheitsinstrument, das die Bank ermächtigt, eine bestimmte Forderung, die bei Fälligkeit nicht bezahlt wurde, durch Zwangsvollstreckung in die verpfändete Immobilie zum Verkauf und Einziehung ihrer Forderung zu begleichen. Banken verpfänden Immobilien in einem bestimmten Verhältnis zum bewilligten Kredit, von 1:1,15 bis 1:2 und mehr, was bedeutet, dass der Wert der verpfändeten Immobilie um 15 bis 100 Prozent oder mehr höher sein muss als der Kreditbetrag. Die Immobilienbewertung wird von zugelassenen Unternehmen oder gerichtlichen Sachverständigen des Baugewerbes durchgeführt.
d) Übertragung des Eigentums an Immobilien oder Treuhand. Durch die treuhänderische Eigentumsübertragung geht das Eigentum am Vermögen des Kunden auf die Bank über.
Der Hauptunterschied zwischen einer Hypothek und einer Treuhand besteht darin, dass bei einer Hypothek der Kunde das Eigentum an der Immobilie behält, während bei einer Treuhand das Eigentumsrecht sofort auf die Bank übergeht. Sowohl das Pfand als auch das Eigentumsrecht bestehen bis zur endgültigen Rückzahlung des Kredits.
e) Kreditsicherungspolice – Als Kreditsicherung kann eine Bank eine Kreditsicherungspolice bei einer Versicherungsgesellschaft abschließen, die sie unter Risikogesichtspunkten für akzeptabel hält.
Bedingungen für die Kreditzusage und -vermittlung
Wenn wir über die Bedingungen sprechen, die ein Kreditnehmer erfüllen muss, um einen Kredit zu erhalten, können wir über wirtschaftliche und rechtliche Bedingungen sprechen. Wirtschaftliche Bedingungen beziehen sich auf eine ausreichende Kreditwürdigkeit, d.h. die Beurteilung der Rückzahlungsfähigkeit des Kredits, und rechtliche Bedingungen, um die Rückzahlung des Kredits sicherzustellen, wenn der Kreditnehmer aufgrund bestimmter Umstände nicht in der Lage wäre, das fällige Kredit oder einen Teil davon zurückzuzahlen.
Bürger - natürliche Personen
Um Kreditnehmer zu werden, muss eine natürliche Person zunächst die Bedingung der Kreditwürdigkeit erfüllen, die in gewisser Weise berechnet wird: monatliches Einkommen abzüglich Schulden in Höhe der Kreditrente zuzüglich eines bestimmten, in den Kreditbedingungen der Bank vorgeschriebenen Betrages (Grundbetrag) betragen oder dass 1/3 des Einkommens durch eine monatliche Rente zuzüglich etwaiger gesetzlicher und sonstiger Leistungen ausgeglichen wird. Wenn der Kreditnehmer die Kreditwürdigkeitsbedingung nicht erfüllt, kann der Mitschuldner je nach den Bedingungen der Bank auf den Kredit oder auf mehrere zugreifen, bis die Kreditwürdigkeitsbedingung erfüllt ist.
Darüber hinaus sollte der Kreditnehmer Bürgen stellen, deren Anzahl sich aus den Bedingungen des jeweiligen Kreditprodukts und auch abhängig von deren Bonität ergibt. Bürgschaften können durch eine Barhinterlegung oder Verpfändung von Immobilien mit einem höheren Wert als das Kredit ersetzt werden.
Schließlich muss der Kreditnehmer ein Pfand oder Eigentumsübertragung an Immobilien oder beweglichen Sachen sichern, um den Wert zu sichern, der von den Akten der Bank zur Sicherung des Kredits vorgeschrieben ist. Nach Bewilligung des Kredits müssen Kreditnehmer, Mitschuldner und Bürgen die Zustimmung (Verwaltungsverbot) unterzeichnen und notariell beglaubigen, mit der die kreditgebende Bank ermächtigt wird, Forderungen aus dem Kreditvertrag (Hauptsumme, Zinsen, Gebühren und sonstige Kosten) einzuziehen, bis 1/3 Gehalt, Rente oder andere ständige oder gelegentliche Bareinkünfte. Diese Zustimmung hat nach den Vorschriften des Vollstreckungsgesetzes die Wirkung eines Vollstreckungsbeschlusses und ist für alle juristischen und natürlichen Personen bindend, mit denen der Schuldner Geld verdient.
Ohne Kredit ist ein ernsthafteres Unterfangen der Bürger, insbesondere der Kauf von Immobilien, nicht vorstellbar. Bei der Wahl einer Kreditart muss der Kreditnehmer seine finanzielle und materielle Situation sorgfältig prüfen und die Rückzahlung des Kredits gut planen. Bei der Wahl der Kreditart sollte der Kreditnehmer neben der Höhe der zu zahlenden Raten auch auf alle mit dem Kredit verbundenen Nebenkosten achten, vor allem Bankgebühren und -provisionen sowie die Kosten der Kreditsicherung. In diesem Sinne bietet sich ein Vergleich von Bankkrediten durch Effektivzinssätze an, die die realen und vollständigen Kosten jedes Kredits aufzeigen. Der Kreditnehmer muss einen Kredit wählen, der seinen Bedürfnissen und realistischen Möglichkeiten der Kreditrückzahlung voll und ganz entspricht.